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本地置换需求入市意愿提升7月申城二手房反

来源: 2019年02月26日

本地置换需求入市意愿提升 7月申城二手房反季热销

核心提示:7月的成交量增长的主要原因在于上海本地及企业法人类买家需求上升。

7月申城二手房的成交量延续了6月反季热销的势头。截至7月31日,全市二手房共成交21004套,环比增长10.14%,创18个月以来的新高。从成交类型上看,住宅(公寓、别墅、洋房新里)类产品共成交19348套,环比增长6.13%,占到全市份额的92.12%。

上月二手房的“冲高”出乎意料。有市场人士表示称,8月份的成交量相对7月份而言会有一定幅度下滑调整,但该调整幅度应该不会太大,预计在10%-15%左右。

本地置换需求入市意愿提升

此次7月的二手房的成交量出乎了大多数业内人士的预料。

“就从德佑92家门店挂牌数据统计来看,近期挂牌量并没有如成交量来得火爆,部分门店挂牌量几乎没有任何攀升迹象,并且部分相对刚需楼盘集中的区域带看量也出现了一定的回落。”德佑地产研究主任陆骑麟告诉商报。

业内人士分析认为,7月的成交量增长的主要原因在于上海本地及企业法人类买家需求上升。

据21世纪不动产监测数据显示,上述两类买家在2012年7月间的二手房成交套数分别为1.21万套和0.10万套

本地置换需求入市意愿提升7月申城二手房反

,比上月增加0.13万套和0.08万套,对成交套数提升的贡献率达70.9%和41.8%。伴随买家需求结构变化,各区域二手房成交占比也出现变动。在外省市买家较集中的崇明、奉贤、嘉定、松江等区域,7月二手房成交占比分别为1.85%、2.27%、5.45%和6.03%,分别比上月降低0.28%、0.03%、0.11%和0.17%。此外,市北区域居住氛围成熟、涨价情况较明显的虹口、普陀、杨浦等区域,7月二手房的成交占比也均出现下降,降幅分别为0.19%、2.78%和0.10%。

非沪籍客户群未现大幅下滑

值得一提的是,6月底开始限制非沪籍单身人士购房的执行措施并没有让非沪籍客户群出现恐慌性下滑。

据永庆房屋研展部的数据统计,6月外省市户籍在上海购房7577套,7月成交为7255套,仅比6月少成交322套,其中还包括了已婚购房和单身购房。

“从成交户籍的监测数据显示,本月非沪籍客户的市场份额保持在37.5%,环比6月仅下滑4.25个百分点。虽然新政对于这部分客群有一定的影响,但目前影响幅度的显现并不是很大。”汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为,7月二手房成交量反季热销的势头不减反增,主要在于货币政策的适度宽松加速了购房者提前入市的信心和中高端客户淡季反购心理策略的影响。随着新沪六条的出台以及房东心态的趋于平稳,作为传统淡季的尾末8月,市场虽然会出现小幅的调整,但是反季热销依旧将成为其主旋律。

时隔3月二手房价再现普涨

除了成交量有所突破外,上月二手房的房价在继今年4月后再次出现普涨。7月成交均价17412元/平方米,环比上涨3.4%。

上海永庆房屋总经理陈史翎分析称,中高端自住需求应是在7月份集中涌入了二手住宅市场,推高成交量,尤其推高了成交均价。据他介绍,中高端住宅成交优势更加明显:单价5万元以上住宅环比增长147.7%,2.5万元至3万元、3万元至4万元的住宅成交分别增长13.2%和13.6%。而面积在140平方米至200平方米、200平方米到300平方米的二手住宅环比增长则分别是18.1%和12.1%。

在改善和高端市场方面,相比6月不同的是,本月这两个市场的成交活跃度明显有所加速提升,其原因主要在于淡季反购是这些客户群中不少人所采取的策略。例如,汉宇地产联洋分行近期成交了一套仁恒河滨城,该小区为板块内地标性楼盘,社区环境较为优美。买家王先生已经关注了好几个月,选择在此时出手,主要还是因为房东因为季节性的缘故将价格下滑了20万元。

21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为,高端楼盘售价仍能维持稳定,主要原因在于限购、限贷未放松,投资需求无法入市,即使这类楼盘出现涨价、也难以获得市场支持。而出于保值、增值等目的,高端房源业主多采取长期持有策略,交投活跃度也相对较低;除非政策或经济面有重大变化,或本人资金链出现问题,才会引发其交投活跃度上升。

此外,学区房因其特殊属性,涨幅相对更为明显。如在杨浦控江板块,目前非学区性质二手房单价在2.2万-2.3万元/平方米,比上月末涨幅为元/平方米;而学区性质二手房单价则是2.6万-2.7万元/平方米,比上月末涨幅达3000元/平方米。

点评:作为传统淡季的尾末8月,市场虽然会出现小幅的调整,但是反季热销依旧将成为其主旋律。

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